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Location

En matière de location, il existe plusieurs régimes juridiques, néanmoins le principal est celui régit par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dont la majeure partie est d'ordre public. Une règle d'ordre public est une règle qui ne peut être contournée de quelque façon que ce soit. Ce régime est le plus largement applicable car il concerne les résidences principales à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel), de plus de nombreux régimes l'appliquent partiellement, et notamment :

  • La location meublée.
  • Les logements soumis à la loi de 1948.
  • Les logements soumis à la réglementation HLM.
  • Les logements conventionnés.

Néanmoins, il existe également d'autres régimes comme le régime de droit commun tiré du Code civil, celui du parc social, celui de la loi 48-1360 du 1 septembre 1948, etc.

L'ADIL des Ardennes peut répondre à toutes les questions liées à ces régimes juridiques, alors n'hésitez pas, contactez-nous. Néanmoins, les développements suivants ne concerneront que la location vide soumise à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, sauf mention contraire.

Formation du contrat de bail d'habitation

L'ADIL 08 peut vous répondre sur l'ensemble des questions concernant la formation du contrat de bail d'habitation que vous pouvez vous poser en tant que locataire ou bailleur de manière neutre et gratuite

Vous pouvez venir nous consulter à titre préventif ou pour une simple information (ce qui est toujours préférable) notamment sur :

  • Les documents qui doivent être annexés au bail d'habitation comme le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), l'état des risques et pollutions, la notice d'information de l'arrêté du 29 mai 2015, etc.
  • Le contenu du contrat de bail avec les mentions obligatoires et les clauses réputées non écrites.
  • L'état des lieux d'entrée et ce qu'il implique dans vos futures relations. A ce sujet nous vous conseillons de consulter la brochure : Propriétaires, Locataires ne négligez pas l'état des lieux !
  • La durée minimum du bail qui varie en fonction du type de location.
  • Le dépôt de garantie qui est fait pour sécuriser l'exécution des obligations du locataire notamment les éventuelles dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, le paiement des charges locatives, et en dernier lieu les impayés de loyer.

Mais également en cas de problèmes pour que nos juristes vous aident à les solutionner.  

Exécution du contrat de bail de location

L'ADIL des Ardennes peut vous aider à mieux appréhender vos droits et obligations dans le cadre de votre contrat, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Concernant le bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), il a l'obligation :

  • De remettre au locataire un logement décent : à cet égard nous vous invitons à consulter notre Focus sur la décence.
  • De délivrer un logement en bon état d'usage et réparation : qui peut être aménagé par une clause travaux, sous conditions.
  • D'assurer la jouissance paisible et de garantir les vices et défauts du logement : comprenant notamment les troubles de jouissance émanant du bailleur lui-même et les troubles de droit émanant de tiers.
  • D'entretenir les locaux (et tous ses accessoires et éléments d'équipement) : ce qui se traduit par la distinction entre les réparations locatives posées par le décret 87-712 du 26 août 1987 de manière non limitative et les "grosses réparations" devant être assumées par le bailleur.
  • De ne pas s'opposer aux aménagements du locataire : ici les aménagements se définissent par opposition aux transformations, néanmoins il n'existe pas de définitions légales de ces termes alors contactez-nous.
  • De faire cesser les troubles de voisinages causés à des tiers : comprenant les troubles causés par le locataire du propriétaire sur un tiers.
  • De délivrer des quittances : cette obligation implique évidemment le paiement complet des loyers correspondants et antérieurs. La quittance doit être délivrée gratuitement au locataire. Si vous êtes en situation d'impayé (propriétaire ou locataire), vous pouvez consulter la page correspondante.

Pour ce qui est du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), il a l'obligation :

  • De payer le loyer et les charges : ce paiement doit être effectué aux échéances prévues (en pensant que le paiement mensuel est de droit pour le locataire). Pour ce qui est des charges dites récupérables (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), la liste en est posée de manière exhaustive par le décret 87-713 du 26 août 1987.
  • D'user paisiblement des locaux : cela fait référence à une utilisation en bon père de famille ainsi qu'une utilisation conforme à ce que prévoit la destination des lieux du contrat de bail.
  • De répondre des dégradations : cela implique que les dégradations commises dans le logement sont sous la responsabilité du ou des locataires sans besoin d'une faute ou d'une recherche de la date de celle-ci (d'où l'importance de l'état des lieux d'entrée, voir précédemment).
  • De prendre en charge l'entretien courant du logement : l'entretien courant fait référence aux réparations locatives fixées par le décret 87-712 du 26 août 1987. Nous vous invitons à consulter la brochure : Qui répare, qui entretient ?
  • De laisser accès au logement pour des travaux : ce qui concerne les travaux dans les parties communes, ainsi que ceux dans les parties privatives, sous conditions.
  • De ne pas transformer les lieux : ce qui renvoie à la distinction entre aménagement et transformation, néanmoins il n'existe pas de définitions légales de ces termes alors contactez-nous.
  • De s'assurer contre les risques locatifs : en effet, le locataire doit obligatoirement s'assurer contre certains risques et en justifier au propriétaire par la remise d'une attestation.

Nous pouvons également vous informer sur la révision annuelle du loyer qui est soumise à un formalisme et à des conditions très précises, alors contactez-nous

Extinction du contrat de bail de location

L'ADIL 08 peut vous informer sur les modalités dans lesquelles le locataire ou le propriétaire peuvent mettre fin au bail :

  • Pour ce qui est du locataire : il peut mettre fin au bail à tout moment en respectant : 

    • Un certain délai de préavis qui varie en fonction des situations.
    • Un formalisme dont le plus classique et la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception.

  • Pour ce qui est du bailleur : il ne peut mettre fin au bail qu'au terme de celui-ci et en respectant :

    • Un certain délai de préavis qui varie en fonction des situations.
    • Un formalisme très strict.
    • Un des motifs posés par la loi.

Dans le cadre d'un congé, la règle qui dit que "tout mois commencé est dû" est illégale même si c'est inscrit sur votre bail !

Concernant l'état des lieux de sortie, il est très important pour clôturer la relation contractuelle, tant pour le locataire que pour le bailleur car il matérialise notamment la restitution des clefs. Nous vous invitons à consulter la brochure : Propriétaires, Locataires, ne négligez pas l'état des lieux !

Pour la restitution du dépôt de garantie, il doit normalement être remis dans un délai de 1 mois, sauf en cas de dégradation constatée sur l'état des lieux de sortie, le délai est alors de 2 mois.


N'hésitez pas à contacter l'ADIL qui vous donnera des informations précises et complémentaires sur les démarches à suivre.

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