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Les projets d'accession étudiés dans les ADIL en 2004

ANIL, Habitat Actualité, janvier 2005
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)


Environ 18 000 projets d'accession ont été étudiés en 2004 dans les ADIL : leur nombre est inférieur d'environ 10 % par rapport à 2003. Cette régression traduit vraisemblablement une diminution du nombre de projets relevant de l'accession sociale à la propriété, puisque la plupart des projets soumis aux ADIL émane de ménages à revenus modestes ou moyens : ces catégories ont en effet vu leur solvabilité se dégrader sous l'effet de l'augmentation des prix, qui s'est poursuivie à un rythme très soutenu, dans le prolongement des années précédentes.

Les prix moyens des opérations sont en effet, comme en 2003, en hausse très sensible, tandis que l'allongement de la durée moyenne des prêts observé depuis 2001 se poursuit et tend même à s'accélérer : 70 % des candidats à l'accession envisagent aujourd'hui de s'endetter sur vingt ans ou plus pour financer leur projet, soit trois fois plus qu'en 1999. Si les profils des candidats sont relativement stables par rapport aux trois années précédentes, on observe cependant quelques inflexions : le revenu par unité de consommation moyen augmente plus rapidement que l'inflation (+ 3,9 % par an sur les deux dernières années) et la structure des ménages concernés continue à se déformer lentement, avec une poursuite de l'augmentation de la part des personnes seules et une diminution corrélative des couples avec enfants. Le montant de l'apport personnel moyen augmente légèrement, mais le taux d'apport moyen reste stable, en raison de la hausse des prix, et la part des projets à apport très faible ou nul est en augmentation.

La consultation de l'ADIL intervient toujours à un stade précoce, comme l'indique la prédominance des diagnostics financiers (69 %), dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage. Cette prédominance s'explique également par la part importante des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, plus de trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour près des deux tiers d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 72 % pour les diagnostics et de 48 % pour les plans de financement, s'est stabilisée après avoir très fortement augmenté entre 1999 et 2001.


Une population jeune et de condition plutôt modeste

93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu'il représente 69 % des primo-accédants. 20 % sont issus du parc locatif social, les 11 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents.

Dans le prolongement de l'évolution observée au cours des trois années précédentes, la part relative de l'accession " familiale " continue à décroître : encore légèrement majoritaire en 2004, elle est maintenant largement minoritaire dans l'ensemble des projets étudiés, puisque seuls 43,7 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 55,8 % en 1999 ; la diminution de la part des couples avec deux enfants et plus (26 % contre 34,9 % en 1999) est, pour l'essentiel, responsable de cette évolution. A l'inverse, les personnes seules sont de plus en plus nombreuses parmi les candidats à l'accession (23,3 % contre 21,2 % en 2003 et 17 % en 1999), de même que les couples sans enfants (24,5 % contre 21,7 % en 2003), alors que le poids des familles monoparentales est resté stable en 2004 après avoir légèrement augmenté en 2003.

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant, 34 ans, s'est stabilisé après avoir connu une légère baisse : il était de 35 ans en 2001 et de 36 ans en 2000. Les moins de 30 ans représentent 28 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (35 %) et les couples sans enfant (46 %). Elle est en revanche très faible (11 %) dans les familles monoparentales, qui représentent, il est vrai, moins de 9 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (plus de la moitié ont au moins 40 ans).


Un ménage sur six relève de l'accession " très modeste "

Le calcul approché du revenu par unité de consommation (u.c.*) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.

Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : " très modestes " (moins de 671 €/mois), " modestes " (de 671 à 1 007 €/mois), " aisés " (1 007 à
1 442 €/mois), " très aisés " (1 442 €/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français.

Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 11 % et celle de l'accession modeste de 24 %. L'accession aisée représente une proportion nettement plus élevée (35 %) et l'accession très aisée 27 %. Cette distribution diffère notablement de celle de l'ensemble des accédants à la propriété récents, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.

C'est dans les projets d'acquisition avec travaux que la part des candidats très modestes et modestes est la plus importante, avec 40 % des projets étudiés. Elle est nettement plus faible (33 %) dans les opérations d'acquisition d'ancien sans travaux et intermédiaire (36 %) dans le neuf.


Légère baisse du taux d'apport personnel

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 118 200 €, en augmentation sensible par rapport à 2002 (+ 5,7 %). Depuis 1999, la hausse est de plus de 28 %. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 50 000 à 150 000 €, la moitié sont concentrés entre 87 000 et 142 000 €. La part des projets de plus de 150 000 € est loin d'être négligeable, puisqu'elle atteint 20 % de l'ensemble - elle a pratiquement doublé par rapport à 2002. Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux : c'est le cas pour plus de 80 % des opérations de moins de 75 000 €.

Le montant de l'apport personnel est en augmentation : sa valeur moyenne s'établit à 21 900 € contre 21 000 € en 2003. La part des projets à faible apport continue toutefois à augmenter, puisque le premier quartile ** passe de 1 524 € à 1 000 € en un an (il était de 3 506 € en 2001). Les ménages dont l'apport personnel est inférieur à 4 000 € représentent 31 % des consultants, ils n'étaient que 26 % en 2001. La part de ceux qui ne disposent d'aucun apport personnel était de 13 % en 2000 et de 17 % en 2002, elle est en 2004 de 21 %.

Le taux d'apport personnel s'est stabilisé à 16,5% les prix moyens ayant crû au même rythme que le montant de l'apport. Il est toutefois inférieur de plus de deux points à son niveau de 2000. Le taux d'apport médian, nettement plus faible, est de 10,4 %. Cet écart traduit l'asymétrie de sa distribution, avec une concentration importante dans les taux faibles et un étalement des valeurs élevées : le taux d'apport est supérieur à 25 % pour un quart des projets et à 44 % pour 10 % d'entre eux.

On notera que, pour l'ensemble des ménages, le taux d'apport moyen est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (13,3 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (respectivement 16,5 et 17,2 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages " très modestes ", il est en règle générale conséquent : 16,6 % en moyenne, contre 17,4 % pour les très aisés. L'écart entre ces deux tranches extrêmes s'est d'ailleurs fortement resserré au cours des dernières années.

L'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération continue à augmenter, cela pour la quatrième année consécutive : il était en moyenne de 3,17 années en 2000, il atteint 3,75 années en 2004. Il est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages " très modestes ", pour lesquels l'endettement représente 4,5 années de revenu, et les " très aisés " (3,4 années). L'augmentation de l'endettement concerne au demeurant l'ensemble des ménages, quelle que soit leur tranche de revenu.
6 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 2 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 9 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle neuve sont propriétaires d'un terrain.

Moins d'un ménage sur quatre est susceptible de bénéficier de l'APL ou de l'AL. Ce pourcentage est en baisse régulière : 30 % et 2000, 26 % en 2003, 23 % en 2004. C'est là aussi un indice du tassement de l'accession sociale. Le montant moyen estimé de l'aide est en légère diminution, 110 €/mois contre 115 en 2003. Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés, bien qu'eux aussi en baisse sensible : 36 % des couples avec deux enfants ou plus et 58 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 135 € pour les premiers et 124 € pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 62 % des bénéficiaires potentiels.


Des prêts de plus en plus longs

L'allongement des prêts principaux se poursuit. La part des prêts sur 20 ans ou plus, en augmentation constante et rapide, est de 70 % : elle n'était que de 18 % en 1999. Les prêts d'une durée de 25 ans ou plus, quasi inexistants en 1999, représentent maintenant près d'un quart de l'ensemble, soit à peu près autant que ceux sur 15 ans ou moins, encore majoritaires il y a cinq ans.

Répartition des prêts principaux selon leur durée

FinancementDurée du prêt principal20002001200220032004
Avec prêt à 0 %moins de 15 ans8%8%7%5%4%
15 ans46%37%29%21%12%
16 à 19 ans10%6%7%7%9%
20 ans33%42%46%49%46%
Plus de 20 ans3%7%11%17%29%
Sans prêt à 0 %moins de 15 ans16%17%16%11%10%
15 ans37%33%28%24%19%
16 à 19 ans5%5%5%4%4%
20 ans39%42%46%47%45%
Plus de 20 ans3%6%9%14%23%
Ensemblemoins de 15 ans24%24%23%9%8%
15 ans42%35%29%23%16%
16 à 19 ans7%5%6%5%6%
20 ans36%42%46%48%45%
Plus de 20 ans3%6%10%15%25%

On notera que la part des prêts principaux de longue durée ne diffère pas significativement selon que le plan de financement comprend ou non un prêt à 0 %. En effet, la large diffusion de la technique du lissage fait qu'il n'est plus besoin, aujourd'hui, d'ajuster la durée du prêt principal sur celle de la durée de la période de différé d'amortissement du PTZ, et il est de plus en plus courant d'associer à un prêt à 0 % avec différé un prêt principal de longue durée.

Comme nous le pressentions il y a un an, l'allongement de la durée des prêts, conjugué à une légère augmentation de l'apport personnel et au bas niveau des taux d'intérêt, a contribué en 2004 au maintien d'un fort volume d'accession à la propriété dans une conjoncture économique générale dégradée et de forte augmentation des prix fonciers et immobiliers. Peut-il encore se poursuivre ? Il subsiste, certes, des prêts relativement courts mais, comme nous venons de le voir, leur part s'est singulièrement réduite. Il semble donc que l'on touche maintenant à la limite de ce phénomène qui ne pourra pas longtemps contribuer à améliorer la solvabilité des candidats à l'accession, si la hausse des valeurs devait se poursuivre.


45 % des candidats pourraient prétendre à un PAS

Dans les plans de financement étudiés par les ADIL, le PAS est normalement préconisé pour les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu'il présente pour l'emprunteur (éligibilité à l'APL et sécurisation). Une forte augmentation de la part des PAS préconisés avait été observée en 2002, conséquence de la réforme des plafonds de ressources intervenue en octobre 2001, qui avait eu pour effet d'augmenter significativement le pourcentage de ménages éligibles. En 2004, on enregistre au contraire un recul et le PAS retrouve son niveau de 2001 : l'augmentation des revenus moyens des consultants explique sans doute, pour une part cette baisse, dont l'explication principale semble toutefois tenir à l'absence de visibilité des avantages qu'il véhicule. A cet égard, la suppression du dispositif de sécurisation qui lui était associé a pu contribuer à en diminuer l'intérêt aux yeux des conseillers.

Corrélativement, la part des prêts bancaires libres augmente sensiblement : ils sont présents dans un plan de financement sur deux.

Prêt majoritaire199920002001200220032004
Prêt à 0 %0,6%0,5%0,4%0,3%0,2%0,3%
Prêt d'épargne logement1%3,4%3,1%1,7%0,7%0,3%
PAS35,2%33%35,8%49,3%45%35,4%
PC14,9%14,1%13,3%10,1%12,1%13%
Prêt bancaire44,4%40,6%44,7%37,3%41,3%49,9%
Autre3,9%8,4%2,7%1,4%0,9%1,0%
Ensemble100%100%100%100%100%100%

Force est d'ailleurs de constater que, dans les montages financiers effectifs, l'occurrence du PAS est bien moins grande que dans les simulations des ADIL : en d'autres termes, nombre d'accédants éligibles au PAS financent leur opération avec un prêt bancaire non réglementé. La complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s'en détourner, et à ne proposer un PAS qu'aux emprunteurs éligibles à l'APL.
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*Selon la définition de l'INSEE (échelle d'Oxford), on compte une unité de consommation (u.c.) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l'âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d'entre eux.
**Montant délimitant le quart des projets ayant les apports les plus faibles.

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